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赵丹智等126户与保山官房房地产开发有限公司商品房预售纠纷系列案

2015-06-19 18:12:33 来源: 本站

 

赵丹智等126户与保山官房房地产开发有限公司商品房预售纠纷系列案
 
——成功调解系列案件、积极化解群体性纠纷
 
【案号】
一审案号:(2009)隆民二初字第66号等案
二审案号:(2010)保中民二终字第14号等案
再审案号:(2010)云高民再终字第86号等案
 
【裁判要旨】
2005年5月31日,最高人民法院作出《关于加强再审调解工作的通知》,强调了民事再审中调解的重要性和必要性。我院通过探索民事再审案件的调解方法和规律,成功的调解了一批矛盾尖锐的商品房预售买卖合同纠纷,达到了定纷止争的社会效果。
【基本案情】
2006年4月29日,保山官房房地产开发有限公司(以下简称保山官房公司)取得保山市北城春天·彩蝶家园开发项目的商品房预售许可。同年5月下旬开盘售楼,但开盘售楼时保山官房公司尚未取得该项目所需的建设用地。2006年5月,赵丹智、杨世仙、杨宏、李奔华等126人与保山官房公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》,购买商品房,约定购房者支付首付款之日起3天内,将办理个人住房按揭贷款所需全部资料提供给保山官房公司,银行审查同意贷款之后,由银行直接向保山官房公司支付。保山官房公司应于2007年10月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给购房者。合同对赵丹智等人逾期付款、逾期提供贷款资料给银行的违约责任,以及保山官房公司逾期交房的违约责任均进行了明确约定,并约定非开发商原因政府未按时将土地使用权交付,致使不能按期开工,购房者同意适当延长《商品房购销合同》所约定的房屋交付期限,在此期间保山官房公司不承担逾期交房的违约责任。
协议签订后,126户交付了首付款,也先后办理了贷款手续,但多数均在通知交房后才办理。保山官房公司取得土地使用权的时间延至2007年1月24日交付84亩,2007年12月底交付41亩,最后2亩开发用地于2009年1月移交完毕。为此,保山官房公司未能在2007年10月31日合同约定的交房期限内交房。2008年11月19日,保山官房公司在保山日报刊登交房公告,“彩蝶家园”一期商品房于2008年11月20日开始交房,比约定交房期限逾期385天。之后126户陆续办理了接房手续。双方当事人因逾期交房问题发生纠纷,126户购房者遂诉至保山市隆阳区人民法院,请求判令保山官房公司按约支付逾期交房违约金。
【审理情况】
一审法院认为:保山官房公司在既未取得“彩蝶家园”一期的开发用地,也未取得开发用地的土地使用权证书的情况下开盘预售商品房,其行为已违反《城市商品房预售管理办法》的规定,是导致其未能按约定时间交房的直接原因,应当按照合同约定承担逾期交房385天的违约责任。保山官房公司提出在补充协议中约定,由于政府迟延交地造成迟延交房的,不承担违约责任的抗辩理由不能成立。但双方合同约定的逾期交房违约金过高,应按照公平原则以购房者所受实际损失为标准进行调整,以保山官房公司公告交房日以前购房者所交现金在2008年11月19日之前所产生的利息额为依据,判决保山官房公司承担数额不等的违约金。
保山官房公司不服提起上诉,保山市中级人民法院认为:保山官房公司在取得商品房预售许可证明,而没有取得开发房地产的土地使用权证书、施工许可证的情况下,就与赵丹智等人签订商品房预售合同及补充协议,其行为已违反《城市商品房预售管理办法》的规定,致使未能按合同约定的时间交付房屋,已构成违约。购房者在合同签订后,仅支付首付款,余款至2009年官房公司公告交房后才付清,其行为也已构成违约,鉴于双方在履约过程中均有违约行为存在,故对双方的诉讼请求均不予支持。据此二审判决撤销一审判决,驳回126名购房者的诉讼请求。
云南省人民检察院受理126名购房者的申诉后,认为二审判决适用法律不当,判决有误,向我院提出抗诉。至此,买卖双方的矛盾白热化。
【调解结果】
保山官房126件抗诉案件,审监审监二庭高度重视,先后三次到保山做工作,从调卷、制作提审裁定、送达、到当地接触当事人、到一二审法院了解整个案件情况,最后制定了周密的调解计划,确定了调解工作的方案,引导双方从相互理解到化解矛盾,并确立调判结合的原则,调解的同时进行开庭审理,经过艰辛的付出,最终在开庭后,经过一年的不间断的调解工作,分四批将126件案件全部调解,达到了化解矛盾的目的。分别情况为:
第一、赵丹智等43案,双方达成调解协议,由保山官房公司用一年物业管理费的形式补偿购房者,该款由保山官房公司直接向物管公司支付。
第二、杨宏等77案,双方达成调解协议,由保山官房公司用二年物业管理费的形式补偿购房者,该款由保山官房公司直接向物管公司支付。
第三、杨世仙一案,双方达成调解协议,按一审法院判决执行,由保山官房公司向杨世仙支付逾期交房违约金23333.45元。
第四、李奔华等5案,双方达成协议,由购房者撤回申诉,庭外和解。
【调解心得和经验】
此批案件的审结有以下几方面的重要意义:
第一、领导重视,周密部署。
目前,全国法院正在深入开展社会主义法治理念再学习再教育活动。王胜俊院长提出了各级法院需要深刻理解和正确把握的十个方面的重要内容。如何在民事审判中深刻理解和正确把握人民法院的人民性,自觉践行司法为民的根本宗旨;深刻理解和正确把握“调解优先,调判结合”的工作原则,全力促进社会和谐是广大民事法官在审判工作实践中需要认真体悟和省察的重大课题。作为审判一线的法官,我们开展再学习再教育活动,就是要更加注重围绕司法实践自觉检验和修正自己的理论与观念,在每一个案件中进一步坚定践行社会主义法治理念,使之体现在服务大局的工作思路上,反映在客观公正的司法活动中,落实在案结事了的裁判效果上,实现法治理念和审判工作实际的有机统一。
我院执行了最高法院对民事再审案件大力调解的要求,实现了我院民事再审案件调解质的飞跃,丰富了全省民事再审案件的调解方法和经验。再审案件的调解难度较大,在2010年4月最高法院在南宁组织的调解座谈会上,最高法院提出了民事再审的调解要求,并由其他高院介绍交流了在再审案件调解上的丰富经验。会议后,我院领导组织进行了各种学习,有理论学习,有实战操作观摩,有相互交流经验,有对调解成功的大力弘扬,甚至参与个案的调解、制定调解计划。通过学习与实践,我院审监二庭找出了我省在此项工作上存在的差距,并通过各种方法力争将此差距缩小,树立了科学调解、有效调解、大力调解、每案调解、全员调解的良好意识。为调解工作付出了艰辛的努力,有着辛苦并快乐着的工作态度,经过奋斗,调解工作有了实质性的改变,是此系列案件能得以调解成功的基础。
第二、摸索积累了审理群体性再审案件的经验。
群体性案件有着不同于普通单个案件的独有特点,作为再审案件,此类上百件的群体性案件尚属首例。在此系列案件的审理过程,从最初的争取早立案早审结早化解的思路开始,我院审监二庭做了仔细深入的思考。经过与我院立案庭协商,为了熟悉案情,审监二庭自己审查,自己调卷,加快了案件的进程。这一阶段既熟悉了整批案件的共性,也找出了不同情况的个案,在接触当事人做调解工作时,当审监二庭的合议庭成员如数家珍般的把不同的案件展示出来时,当事人从感情上接受了,对我院提出的方案从一开始的截然抵制,到后来的愿意考虑,经过犹豫再三,最后接受了调解。在进入审理阶段,当调解工作出现了挫折时,不是仅仅停留在调解上,而是迅速的进入开庭审理阶段,在经过挑选的案件审理过程中,既选出有代表性的案件,也找出有特性的案件,使双方在庭审中更加明白自己的状况,这是调解之所以能达成的关键点。从调解的结果上可以看出,有杨世仙一案单独调解支持了其诉请。原因在于经过排查后,此批案件中仅有杨世仙向法庭提交了其向保山官房公司交贷款材料的《收据》,完全履行了合同约定的义务。由于原一审二审没有对此证据进行过质证,此案再审开庭中,重点让双方对《收据》的真实性、产生的后果等进行阐述,经过这一环节的审理,双方对是否能够出示《收据》的重要性有了认识,也认识到没有《收据》,购房者就不能证明自己已经履行了向开发商交付贷款资料的义务。于是,开发商认识到了杨世仙案的特殊性,同意按照一审判决的违约金全额支付给对方。在其余没有《收据》125户中,情况也有所不同,有一部分是在开发商公告交房之前交付了贷款资料、办理了贷款手续、付清了全额房款的,通过调解后,由开发商代其支付二年的物管费。在公告交房之后方办理贷款手续交清房款的,由开发商代其支付一年的物管费。其余要卖房的5户,经与开发商协商后,由开发商为其办理更名,购房户撤诉。可见,126件案件并不是简单的以一种方法一个思路来进行的调解,而是建立在摸清案情,有的放矢的各个击破。
第三、在具体的调解中方法全面到位,拉近与当事人的情感距离,真正做到以情动人,是本次调解的制胜法宝。
经过了解,此批案件的购房者大多是机关公务员、事业单位的工作者以及少数企业职员。换句话说,是保山当地具有一定身份的人。而开发商是云南知名的本土房地产商。前期政府出面做过工作,已经把一批“好说话”的人止步于诉讼之外,一审二审之后也服判息诉了一部分,也就是说,剩下了进入再审的这126户是所有购房者(400余户)中最难啃的骨头,曾经到市政府去静坐过。同时,我院也了解到,购房户所购的房屋到交房时,正巧是市场行情最好之时,房价多数已经翻番。于是审监二庭的同志们不辞辛苦,三到保山与购房户见面,无数次的在昆明与代理人面谈和电话沟通,一是把审监二庭的同志们对市场行情的认识告诉购房者,恭喜他们的房产大幅增值;二是指出一审二审及购房者反复谈到的,开发商在没有取得土地使用权的前提下销售的问题,审监二庭的同志们告诉购房者,如果要纠缠在这个问题上的话,那么就要审查是否存在违反法律的问题,如果违反法律,产生的后果是合同无效,双方互相返还,对购房者来说利益损失很大;三是考虑到开发商不愿意因长期诉讼影响企业形象,也不愿意拿出现金表示自己理亏,提出了用代付物管费的方法进行调解。在整个调解过程,耐心细致的工作,与购房者面对面的对此交谈,针对工作中主要矛盾提出的可行的解决方法,最终达成了调解。
第四、检察院参与共同做调解工作,形成合力,最终完成了案件的调解。
我院由审监二庭牵头,与省检察院联合出台了加强民事抗诉案件调解工作的规范性文件,明确协同调解的重点案件范围,协商不同类型案件的调解方案,寻求人民法院、人民检察院有效配合。此次调解工作既是践行文件精神,也是创新工作方式。收到案件后,我院就案件情况,工作思路加强与检察机关沟通,寻求他们的具体配合支持,寻求建立审判机关与法律监督机关协同调解民事抗诉案件的新机制,共同化解矛盾纠纷。每次到保山做工作两部门都同时前往,做工作时也同时出现,不管谁先发言,另一方都保持相同的认识和态度。但在力度上又有所侧重,考虑到申诉人一方对检察机关更加信任,检察机关就加大对购房者的工作力度,而我院则加大对开发商的调解力度。当调解了第一批后,工作陷入了僵局,开发商只愿意再补偿另一批购房者一年物管费,购房者不愿意。这时候,检察机关通过保山市检察院在保山做部分购房者的工作,省检察院在昆明做代理人的工作,当事人最后完全接受了调解,使整批案件完美结案。这一成功的案例,正好说明了人民法院和检察机关作为法律不同阶段的执行者,适用的同样的法律,只要形成合力,定能更好的达成化解社会矛盾这一终极目标。
王胜俊院长指出,“调解是高质量、高效益、高水平的审判。”在社会矛盾异常尖锐的今天,调解之于审判,无疑是最好的定纷止争化解矛盾的良性手段。审监二庭处于云南省民事审判的出口,深知肩负的重任。只要我们怀着一份对人民的真情,对党和国家事业的忠诚,真心的为化解纠纷减少社会矛盾尽力,就一定会取得社会效果和法律效果的统一,得到社会的认可。也是人民法院更好地践行社会主义法治理念再学习再教育活动的具体表现。